İstanbul’da Kiralık Ev Arayanlara Kötü Haber: Talep Yeniden Yükseldi

İstanbul’da kiralık konut piyasasında eylül ayı öncesinde hareketlilik yeniden hız kazandı. Üniversitelerde yeni eğitim döneminin yaklaşmasıyla öğrencilerin ev arayışına başlaması, tayinler ve yaz sonundaki taşınma hareketliliği kiralık konutlara yönelik talebi artırdı.

Kiralık ev piyasasındaki yoğunluğu artıran bir diğer gelişme ise kentsel dönüşüm oldu. İstanbul’un birçok ilçesinde binaların dönüşüm sürecine girmesiyle evlerini geçici olarak boşaltmak zorunda kalan vatandaşlar da kiralık konut aramaya başladı.

Talebin aynı dönemde yoğunlaşması, özellikle merkezi ilçelerde uygun fiyatlı kiralık daire bulmayı zorlaştırıyor.

Kentsel Dönüşüm Kiralık Konut Talebini Artırdı

İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmaları son dönemde hız kazanırken, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre temmuz ayı itibarıyla kentin 39 ilçesinde dönüşüm süreci devam eden konut ve iş yerlerine ait bağımsız bölüm sayısı 276 bine ulaştı.

Dönüşüm çalışmalarının özellikle Bahçelievler, Kadıköy, Kartal, Beşiktaş, Büyükçekmece ve Maltepe gibi ilçelerde yoğunlaştığı belirtiliyor.

Binasının yıkılması veya yenilenmesi nedeniyle taşınmak zorunda kalan vatandaşların bir bölümü, yeni yapı tamamlanana kadar kiralık konutlarda yaşamaya yöneliyor. Bu durum da İstanbul’da zaten yüksek seviyede bulunan kiralık konut talebini daha da artırıyor.

Üniversite Öğrencileri Kiralık Ev Arıyor

Eylül ayının yaklaşmasıyla birlikte İstanbul’daki kiralık konut piyasasında öğrencilerin etkisi de görülmeye başladı.

İstanbul dışından kente gelecek öğrenciler, kayıt döneminin başlamasıyla birlikte kiralık daire arayışına girerken, Kadıköy, Beşiktaş ve Şişli gibi ulaşım imkanlarının ve üniversitelerin yoğun olduğu merkezi ilçelerde talebin daha yüksek olduğu belirtiliyor.

Güncel piyasa haberlerinde, Beşiktaş’ta geçen yıl yaklaşık 25 bin TL seviyesinde kiralanan bazı eski 2+1 dairelerin bu yıl 45 bin TL seviyelerine yükseldiği aktarılıyor.

Konutun konumu, bina yaşı, büyüklüğü ve eşyalı olup olmaması kira bedellerinde önemli farklılıklar oluşturuyor. Daha uygun fiyatlı konut arayan öğrencilerin merkezi ilçelerden çevre bölgelere yönelmesi ise talebin İstanbul geneline yayılmasına neden oluyor.

Ev Sahipleri Yasal Artış Oranını Aşabilir Mi?

Mevcut kiracılar açısından ise kira artışlarında belirli yasal kurallar uygulanıyor.

Konut kiralarında uygulanan yüzde 25’lik geçici kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. Bu tarihten itibaren kira yenilemelerinde yeniden 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınmaya başlandı.

Ağustos 2026 döneminde yenilenen konut kira sözleşmeleri için uygulanabilecek artış oranının üst sınırı yüzde 31,90 olarak belirlendi.

Örneğin aylık 20 bin TL kira ödeyen bir kiracıya yüzde 31,90 oranında artış uygulanması halinde yeni kira bedeli 26 bin 380 TL olacak.

Ev sahibinin yalnızca bölgedeki kiraların yükseldiğini gerekçe göstererek yıllık kira yenilemesinde yasal artış oranının üzerinde tek taraflı zam yapması mümkün değil. Bununla birlikte, beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik farklı hukuki hükümler uygulanabiliyor.

Yeni Kiracı İle Eski Kiracı Arasındaki Kira Farkı Açılıyor

İstanbul’daki kira piyasasında dikkat çeken konulardan biri de yeni kiraya verilen konutlarla uzun süredir aynı evde yaşayan kiracıların ödediği kira arasındaki fark oldu.

Yeni kiraya çıkarılan konutlarda kira bedeli piyasa koşullarına göre belirlenebilirken, mevcut kira sözleşmelerinde yıllık artış belirli kurallara tabi oluyor.

Piyasa kiralarının hızlı yükseldiği dönemlerde yeni kiracı ile mevcut kiracı arasındaki kira farkı daha da açılabiliyor. Bu durum bazı ev sahiplerinin mevcut kiralarını piyasa seviyesine yaklaştırmak istemesine, kiracıların ise yasal kira artış oranlarına dikkat çekmesine neden oluyor.

Eylül Ayında Piyasa Hareketliliği Sürebilir

Eylül ayıyla birlikte üniversite öğrencilerinin İstanbul’a gelmesi ve kentsel dönüşüm nedeniyle ortaya çıkan geçici konut ihtiyacının devam etmesi, kiralık konut piyasasındaki hareketliliğin önümüzdeki dönemde de sürmesine neden olabilir.