Piyasadan daha ucuza nasıl ev alınır?

Son yıllarda konut fiyatlarının hızla artmasıyla birlikte, piyasa değerinin altında ev alanların hangi yöntemleri kullandığı merak konusu oldu. Bu alanda öne çıkan en önemli kaynaklardan biri ise UYAP e-Satış (Elektronik İhale) sistemi olarak dikkat çekiyor. İcra ve iflas dosyalarına konu olan taşınmazlar, artık fiziki ihaleler yerine tamamen elektronik ortamda satışa sunuluyor.

UYAP e-Satış Nedir?

UYAP e-Satış, icra daireleri, iflas daireleri ve Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından satışına karar verilen hacizli taşınır ve taşınmaz malların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri doğrultusunda elektronik ortamda açık artırma usulüyle satışa çıkarıldığı resmi portaldır.

Sistem sayesinde fiziki mezat salonları tamamen kaldırılmış, ihaleler internet üzerinden, herkesin katılımına açık hale getirilmiştir. Böylece hem şeffaflık artırılmış hem de daha geniş bir alıcı kitlesine ulaşılması hedeflenmiştir.

EVLERİN FİYATLARI NE KADAR? KAÇ EV SATIŞTA?

Uyap üzerinden satışa çıkarılan bazı konutlar ve fiyatları şöyle:

Adana'da 571 bin liralık ev:

Adana İl, Sarıçam İlçe, MENEKŞE Mahalle/Köy, 16263 Ada, 5 Parsel, B BLOK 1. KAT 2 NOLU B.B Nolu Bağımsız Bölüm Konu taşınmaz Sarıçam İlçe Belediyesi sınırları dahilinde, Sarıçam İlçe Belediyesi ve Adana Büyükşehir Belediyesinin ve diğer kamu kuruluşların hizmetlerinden kısmen faydalanabilmektedir. Taşınmazın bulunduğu bölge konumu itibarıyla şehrin merkezi konumundan uzaktır. Gelişmeye açık, ancak zaman alacak bölgedir. Belediyenin toplu taşıma ve alt yapı hizmetlerinden kısmen yoksundur. Bölgede, villa tipi, daha önce köy statüsünde iken yapılan ruhsatsız mesken amaçlı müstakil evler ile son yıllarda, hobi bahçesi adı altında, ruhsatsız çeşitli şekil ve tarzda baraka/ev gibi yapılar mevcuttur.

Kahramanmaraş'ta 540 bin liralık konut:

Kahramanmaraş İl, Onikişubat İlçe, KARAMANLI Mahalle/Köy, 1943 Ada, 20 Parsel, B Blok, 11. Kat 23 Nolu Bağımsız Bölüm Taşınmaz Nolu Bağımsız Bölüm Bilirkişi raporuna göre : ihaleye konu taşınmaz Kahramanmaraş İli, Onikişubat İlçesi, Abdulhamit Han Mahallesi, 3021 sokak, Erdağ Park Sitesi, B blok, Bina no:70, bağımsız bölüm numaraları 9-11-13-14-17-18-19-20-23 numaralı bağımsız bölümlerdir. Taşınmaz Abdulhamithan Caminin yaklaşık 650 mt güney batısında, 3021 sokağa cepheli, 2 bloklu site içerisinde güney cephede konumlu 12 katlı bina ihaleye konu taşınmazların içinde bulunduğu B blok tur. Ticaret hacmi gelişmemiş bölgededir.

Balıkesir'de 572 bin liralık konut:

Balıkesir İl, Karesi İlçe, ATATÜRK Mahalle/Köy, 8222 Ada, 9 Parsel, 3 Nolu Bağımsız Bölüm 04/02/2025 tarihli bilirki raporuna göre, Karesi Belediyesinden alınan imar bilgilerine göre Konu parselin Konut alanında, Blok nizam, 5 kat, Taks 0,40 yoldan 5 ve 3 m, yan bahçe 3 m çekme mesafeli olacak şekilde yapılaşmaya uygun olduğu bilgisi edinilmiştir. Resmi evraklar eski 608 ada, 149 parsel için düzenlenmiş olup güncel ada/parsel bilgisi dâhilinde geçerliliğini korumaktadır.Taşınmaz Atatürk Mahallesi sınırları içerisinde Keçeci Sokak üzerinde yer alan 8 dış kapı numaralı binada yer almaktadır. Bölgenin kamu hizmetlerinden istifadesi tam olup genellikle orta ve üstü gelir grubunun yaşamayı tercih ettiği bir bölgedir.

Antalya'da 750 bin liralık ev:

Antalya İl, Muratpaşa İlçe, MEYDANKAVAĞI Mahalle/Köy, 7814 Ada, 21 Parsel, A Blok, 1.Kat, 8 Nolu bağımsız bölüm (mesken) Nolu Bağımsız Bölüm TAŞINMAZIN TAPU KAYDI : Antalya ili, Muratpaşa ilçesi, Meydankavağı Mahallesi, 1Cilt, 84 Sayfa, 7814 Ada, 21 Parselde kayıtlı, A Blok, 1. Kat, 8 Nolu bağımsız bölüm - mesken vasıflı taşınmaz. 1/6 HİSSE. TAŞINMAZIN ADRESİ : Meydankavağı Mah,1590Sok.No:3/A-Meydan Sitesi-Muratpaşa/ANTALYA TAŞINMAZIN İMAR DURUMU : Muratpaşa Belediye Başkanlığı yazısına göre; 1/1000 ölçekli uygulama imar planında "KONUT" kullanımında kalmakta olup, inşaat durumu "AYRIK" nizam, Kat adedi : "MAX dört (4)" Emsal : 0,80'dir. Parselde kat sınırlaması uygulanacak alanlarla (PS) ile ilgili Lejant hükümleri geçerlidir. TAŞINMAZIN ÖZELLİKLERİ : Ana binada bulunan 4 blokta 94 BB.vardır.A blokta ise 24 BB.vardır.Yol kotu altı 1 yol kotu üstü 11 toplam 12 katlı bir binadır.Ana binadaki 80 meskenin inşaat alanı 8.960 m2,14 dükkan 490 m2 ve 800 m2 ortak alan ile birlikte toplam 10.250 m2 alanlıdır..Sitede çocuk parkları ve açık spor alanları vardır.

Ankara'da 650 bin liralık ev:

Ankara İl, Mamak İlçe, DERBENT-İMAR Mahalle/Köy, 51608 Ada, 1 Parsel, A blok 2. Kat 9 bağımsız bölüm 1/4 HİSSESİ Nolu Bağımsız Bölüm Ana Taşınmaz Özellikleri (A Blok) Zemin+16 normal katlıdır. Konut nitelikli 93 bağımsız bölüm yer almaktadır. Cepheleri ısı yalıtım üzeri boyalıdır. Giriş ve rüzgarlık kapısı alüminyum, merdiven korkulukları demir doğrama-ahşap trabzanlıdır. Giriş ve kat hol zeminleri seramik kaplama, merdiven hol zeminleri ile merdiven basamakları mermer kaplama, giriş, kat ve merdiven hol duvarları ve tavanları alçı sıva üzeri boyalıdır. Giriş hol tavanında alüminyum asma tavan bulunmaktadır. Üç asansör bulunmaktadır.

Kayseri'de 780 bin liralık ev:

Kayseri İl, Melikgazi İlçe, MİMARSİNAN Mahalle/Köy, 5607 Parsel, 7. Kat 15 Nolu Bağımsız Bölüm Nolu Bağımsız Bölüm Tapu Kaydı: Kayseri İli Melikgazi İlçesi Mimarsinan Mah. 211 cilt 20815 sayfa 5607 parselde kayıtlı 1.444m² ana taşınmaz yüzölçümlü 7. kat 15 nolu bağımsız bölümdeki 60/1444 arsa paylı mesken nitelikli taşınmazın 1/3 borçlu hissesi satılacaktır. Özellikleri: Bina; 1.444m² alanlı arsa üzerinde 4A yapı sınıfında, ayrık nizam ve betonarme karkas yapı tarzında bodrum kat, zemin kat ve 11 normal katlı olarak inşa edilmiştir.

Kocaeli'de 720 bin liralık konut:

Kocaeli İl, Kartepe İlçe, İSTASYON Mahalle/Köy, 638 Ada, 24 Parsel, 6 Nolu Bağımsız Bölüm Yapılaşmanın yoğun olduğuu bir bölgede yer almaktadır. Kartepe ilçe merkezine yakın sayılabilecek bir konumdadır. Bina yaklaşık 25-30 yıllıktır. Buna bağlı olarak da bina kısmen yıpranmıştır. 6 nolu bağımsız bölüm binanın zemin katında olup mesken niteliklidir. 2 oda, 1 salon, mutfak, tuvalet ve banyo bölümünden oluşmaktadır. Mutfak dolapları kısmen yıpranmıştır. Kapıları eski tip panel kapıdır, ıslak zeminler seramik kaplamalı olup, taşınmaz yıpranmış haldedir.

Erzrurum'da 477 bin liralık;

Erzurum İl, Yakutiye İlçe, SOĞUKÇERMİK Mahalle/Köy, 7438 Ada, 12 Parsel, Tapu kaydında yapılan incelemede Borç konusu taşınmaz Erzurum ili, Yakutiye ilçesi, Soğuk Çermik Mahallesi 7438 ada 12 numaralı parseldir. Bu parsel 16.459,50 m2 yüz ölçüme sahip olup arsa vasfındadır. Parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmiştir. Bağımsız bölümün arsa payı 5627/1645950 dur. Parsel üzerinde yapı olmadığı için yapı bedeli hesaplanmayıp arsa payı bedeli hesaplanacaktır.Borç konusu taşınmazın adresi Yakutiye İlçesi Kurtuluş Mahallesi Fabrika önü Sokak da bulunmaktadır. Projesine göre brüt alanı 135 m2 olduğu ve net kullanım alanının ise 105,00m2 olduğu tespit edilmiştir.İnşaat yapılmamış olup arsa halindedir.

Şanlıurfa'da 800 bin liralık konut:

Şanlıurfa İl, Haliliye İlçe, İPEKYOL Mahalle/Köy, 312 Ada, 10 Parsel, BODRUM 2 NOLU Nolu Bağımsız Bölüm Şanlıurfa İcra Dairesinin Uyap Elektronik sisteminden alınan tapu bilgilerine göre; Haliliye İlçesi İpekyol 312 ada 10 parsel Bodrum Kat 2 Bağımsız Bölüm Nolu Mesken , 545,00 m2 yüzölçümlü, Ana taşınmaz niteliği `Arsa? vasıflı taşınmazın 3/176 arsa paylı taşınmazın tam hissesi N*** A*** adına kayıtlıdır.Haliliye Belediyesinden alınan imar durum bilgisine göre taşınmazın: 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içerisinde, ayrık nizam 3 kat Taks:0,35, Kaks: 1,05 imar iznine sahiptir.Tapu kaydı ve ekli çapı, mahallinde tatbik edildi, çapının zemine uygun olduğu tespit edilen parselin kaydında belirtilen tüm sahası: 545,00 m2 satışa konu taşınmaz Bodrum Kat 2 no.lu bağımsız bölüm olup tam hisse, 10/80 arsa paylı, onaylı projesine göre 80,0 m² brüt, 70,00 m² net yüzölçümlü dairedir.

Samsun'da 455 bin liralık ev:

Samsun İl, Bafra İlçe, CUMHURİYET Mahalle/Köy, 164 Ada, 74 Parsel, 1 Nolu Bağımsız Bölüm Bilirkişi raporuna göre: Taşınmaz Samsun ili, Bafra ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi 164 ada 74 parselde kayıtlı 562,30 m2 arsa üzerinde 132/2244 arsa paylı, zemin kat 1 nolu bağımsız bölüm meskenin 1/3 hissesidir. Tapuda ana taşınmaz arsa, bağımsız bölüm niteliği meskendir. Taşınmazın bulunduğu bina bodrum + zemin + 5 katlıdır. Mesken 110 m2 brüt, 101,6 m2 net kullanım alanına sahip olup, giriş holü, gündüz - gece holü, mutfak, salon, 3 yatak odası, banyo, wc olarak projelendirilmiştir.

UYAP e-Satış’a Nasıl Katılım Sağlanır?

UYAP üzerinden icradan ev veya araç almak isteyenlerin izlemesi gereken temel adımlar şu şekildedir:

Üyelik ve Sisteme Giriş

UYAP e-Satış sistemine giriş, e-Devlet şifresi, elektronik imza veya mobil imza aracılığıyla yapılmaktadır. Ayrı bir üyelik süreci bulunmaz.

Satış İlanlarının Takibi

Tüm icra satış ilanları esatis.uyap.gov.tr adresinde yayımlanır. İlgilenenler; il, ilçe, taşınmaz türü, satış tarihi ve dosya bilgilerine göre filtreleme yaparak ilanları inceleyebilir.

Teminat Bedelinin Yatırılması

İhaleye katılabilmek için genellikle muhammen bedelin yüzde 10’u oranında teminat yatırılması zorunludur. Teminat ödemeleri, sistem üzerinden entegre bankalar aracılığıyla gerçekleştirilir.

Elektronik Teklif Verme Süreci

Belirlenen ihale süresi boyunca kullanıcılar elektronik ortamda teklif verebilir. İhalenin bitimine son 10 dakika kala yeni bir teklif gelmesi halinde, sistem otomatik olarak süre uzatımı yapar. En yüksek teklifi veren kişi ihaleyi kazanır.

Ödeme ve Tapu Teslim Süreci

İhaleyi kazanan alıcının yatırdığı teminat, satış bedelinden düşülür. Kalan tutar, kanunda belirtilen süre içinde ödenir. Ardından tapu devri veya taşınmazın teslim süreci başlatılır.

UYAP e-Satış Sisteminin Hukuki Dayanağı ve Güvenliği

UYAP e-Satış sistemi, elektronik açık artırma esasına dayanır ve tüm süreçler yargı denetimi altındadır. Amaç; satışların aleni yapılması, rekabetin artırılması ve taşınmazların gerçek değerine daha yakın fiyatlarla satılmasıdır.

Sistem, herhangi bir mekâna bağlı olmadan çalıştığı için internet erişimi olan herkes ihalelere katılabilmektedir.

UYAP Üzerinden Ev Almanın Avantajları

UYAP e-Satış sisteminin öne çıkan avantajları şu şekilde sıralanabilir:

Satış ilanlarının herkes tarafından görüntülenebilmesi
Teklif sürecinin şeffaf ve kayıt altında olması
Mesai saatine bağlı olmadan, 7 gün 24 saat teklif verilebilmesi
Bazı taşınmazların piyasa değerinin altında satışa çıkabilmesi

Dikkat Edilmesi Gereken Riskler ve Dezavantajlar

Her ne kadar cazip fiyatlar sunulsa da, icradan ev alırken bazı riskler göz önünde bulundurulmalıdır:

Bilirkişi raporları mutlaka detaylı incelenmelidir. Fiziki inceleme imkânı her zaman mümkün olmayabilir.
İhaleyi kazanıp bedelin süresinde ödenmemesi durumunda teminat bedeli irat kaydedilir.
İkinci satışa çıkan taşınmazlar, alıcı bulamamış olabileceğinden ekstra dikkat gerektirir.
Tapu devri sonrası doğabilecek masraflar, borçlar ve tadilat giderleri alıcıya ait olabilir.

UYAP e-Satış Mantıklı mı?

Doğru araştırma ve detaylı inceleme yapıldığında, UYAP üzerinden icradan ev almak kârlı bir yatırım fırsatına dönüşebilir. Ancak yalnızca fiyat avantajına odaklanmak yerine, taşınmazın hukuki durumu, fiziki şartları ve ek maliyetleri mutlaka değerlendirilmelidir.

Uzmanlara göre UYAP e-Satış, bilinçli yatırımcılar için önemli fırsatlar sunarken, yeterli bilgiye sahip olmadan yapılan işlemler maddi kayıplara yol açabilir.