İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapıldı

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik kapsamında yapılan düzenlemeler yürürlüğe girdi. Yeni yönetmelikle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabı netleştirilirken, emsal hesaplamaları, ortak kullanım alanları, mevcut yapılarda tadilat işlemleri ve ofislerin konuta dönüştürülmesine yönelik önemli değişiklikler hayata geçirildi.

Uzmanlar, yapılan düzenlemelerin hem uygulama birliğini sağlayacağını hem de konut arzını artırmaya katkı sunacağını belirtti.

Emsal Hesabında Yeni Kurallar Getirildi

Yönetmelikle birlikte daha önce genelgelerle uygulanan bazı hükümler doğrudan mevzuata eklendi.

Buna göre;

Bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar,
Süs havuzları,
Bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan düzenlemeler,
Giriş saçakları,
Bazı çatı alanları,
Belirli ortak kullanım alanları

emsal hesabı dışında değerlendirilecek.

Ayrıca tek veya birden fazla bağımsız bölümü bulunan umumi binalarda ticari amaç taşımayan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, ortak otoparklar ile son katta bulunan ve herhangi bir kullanıma konu edilmeyen teras çatılar da ortak alan olarak kabul edilerek emsal hesabına dahil edilmeyecek.

Boş Ofislerin Konuta Dönüşümü Kolaylaştırıldı

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, yönetmelikte yapılan son değişikliğin konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik önemli adımlardan biri olduğunu söyledi.

Yüksel, salgın sonrasında uzaktan çalışma modelinin yaygınlaşmasıyla çok sayıda ofis, AVM ve şirket binasının atıl kaldığını belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:

"Salgın sonrası değişen çalışma şartları ve artan evden çalışma uygulaması boş ofis sayısını artırdı. Boşalan AVM'ler, banka binaları, şirket merkezleri de ofis stok fazlasına destek verdi. 2023'te yönetmelikte yapılan değişiklikle boş ofislerin konuta dönüştürülebilmesinin yolu açılmıştı. Şimdi süreçlerin kolaylaştırılması adına yeni bir adım daha atıldı. Buna göre bitmiş ve kullanılan bir binada mevcut ofisler konuta çevrilebilecek. Bunun birinci şartı imar planında konut+ofis kullanımının yer alması, ikinci şart ise binadaki ofislerin en fazla yüzde 60'lık bölümünün konuta dönüştürülebilecek olmasıdır. Bu uygulama için 1 yıllık süre öngörülmüştür."

Yüksel, böylece kullanılmayan yapıların değerlendirilerek konut arzına katkı sağlanmasının hedeflendiğini ifade etti.

Asansör Ve Sosyal Alan Düzenlemeleri Netleşti

Yeni yönetmelikle birlikte yapıların arsa üzerindeki oturum alanına ilişkin yeni sınırlamalar getirildi.

Ali Yüksel, düzenlemelerin daha ferah ve estetik yaşam alanları oluşturacağını belirterek asansör zorunluluğuna ilişkin belirsizliklerin giderildiğini, pergola ve süs havuzlarının emsal dışı tutulmasının ise yaşam kalitesini artıracağını söyledi.

Belediyeler Arasındaki Farklı Uygulamalar Sona Erecek

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yapılan değişikliklerin belediyeler arasında uzun süredir yaşanan uygulama farklılıklarını ortadan kaldırmayı amaçladığını belirtti.

Kiraz, yeni düzenlemeyle;

Asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının netleştirildiğini,
Pergola ve süs havuzlarının emsal dışı sayılabilmesi için bağımsız bölüm oluşturmama şartının getirildiğini,
Çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatıların ortak alan olarak doğrudan yönetmelikte düzenlendiğini ifade etti.

Ruhsat Süreçlerinde Kazanılmış Haklar Korunacak

Yeni düzenlemeyle yapı ruhsatlarına ilişkin belirsizlikler de giderildi.

Ali Güvenç Kiraz, ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış hakların büyük ölçüde korunacağını söyledi.

Bununla birlikte;

Deprem güvenliği,
Yangın güvenliği,
Enerji verimliliği,
Isı ve su yalıtımı

gibi teknik düzenlemelerin güncel mevzuata uygun olarak uygulanmasının zorunlu olacağını belirtti.

İki yıl içinde inşaata başlanmayan projelerde ise güncel imar planı ve yürürlükteki mevzuat hükümleri esas alınacak.

TAKS Ve KAKS Hesaplamaları İçin Yeni Düzenleme

Kiraz, TAKS ve KAKS hesaplamalarında da uygulama birliği sağlanmasının hedeflendiğini belirtti.

Yeni düzenlemeye göre uygulama imar planlarında TAKS değeri bulunmayan alanlarda yapı taban oturumu arsanın yüzde 40'ını, belirli şartların sağlanması halinde ise en fazla yüzde 60'ını aşamayacak.

Bu değişikliklerle ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliğin artırılması ve belediyeler arasında ortak uygulama oluşturulması amaçlanıyor.

Konuta Dönüşümde Belediye Görüşü Önem Taşıyor

Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer ise yönetmeliğin yalnızca imar planında konut kullanımına izin verilen alanlardaki ofis ve bürolar için geçerli olduğunu vurguladı.

Kezer, yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis olarak kullanılmasına ilişkin hüküm bulunması halinde yönetim planının değiştirilmesi veya kat maliklerinin gerekli çoğunlukla onay vermesi gerektiğini ifade etti.

Ayrıca dönüşüm sürecine başlamadan önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınmasının ileride yaşanabilecek hukuki sorunların önüne geçeceğini belirten Kezer, gerekli şartları sağlayan ofislerin 1 Temmuz 2027 tarihine kadar konuta dönüştürülebileceğini söyledi.