Yargıtay’dan Emsal Kira Kararı: Yeni Sözleşme'de 5 Yıl Süre Detayı

Milyonlarca kiracı ve ev sahibini ilgilendiren kira uyuşmazlığında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden dikkat çeken bir karar geldi. Uzun yıllardır devam eden bir kira ilişkisinde sonradan imzalanan yeni sözleşmenin, kira bedelinin yeniden belirlenmesi açısından nasıl değerlendirileceği Yargıtay'ın incelemesine konu oldu.

Dairenin 2025/3450 Esas, 2026/1141 Karar sayılı ve 3 Mart 2026 tarihli kararında, yeni sözleşmenin imzalanmış olmasının tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başlatılması anlamına gelmeyeceğine ilişkin önemli değerlendirmeler yapıldı.

Kira İlişkisi 2005 Yılında Başladı

Karara konu olayda kiraya veren, kiracının 2005 yılından bu yana taşınmazda bulunduğunu belirterek kira bedelinin yeniden tespit edilmesini talep etti.

Kiraya veren, mevcut kira bedelinin bölgedeki emsal kira bedellerinin oldukça altında kaldığını ve taşınmazın bulunduğu bölgede rayiçlerin önemli ölçüde yükseldiğini ileri sürdü.

Bu gerekçelerle aylık kira bedelinin 1 Mayıs 2021 tarihinden itibaren yeniden belirlenmesi istendi.

İlk Derece Mahkemesi 5 Yıl Detayına Dikkat Çekti

İlk derece mahkemesi, taraflar arasında 1 Mayıs 2018 başlangıç tarihli yeni kira sözleşmelerinin bulunduğuna dikkat çekti.

Mahkeme, sözleşmelerin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin emsal ve rayiçler dikkate alınarak “hak ve nesafete” göre belirlenemeyeceğine karar verdi.

Kiraya verenin bu karara yaptığı istinaf başvurusu da Bölge Adliye Mahkemesi tarafından esastan reddedildi.

Dosyanın temyiz edilmesinin ardından konu Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi.

Yargıtay Yeni Sözleşme İçin Önemli Değerlendirme Yaptı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018 yılında imzalanan sözleşmelerin yenileme/tecdit sözleşmesi olarak kabul edilmesinde sakınca bulunmadığını belirtti.

Ancak Daire, bunun tek başına uyuşmazlığın çözülmesi için yeterli olmadığına dikkat çekti.

Yargıtay'a göre öncelikle 2018 yılında imzalanan yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının araştırılması gerekiyor.

Yeni Sözleşmedeki Kira Bedeli Araştırılacak

Yargıtay'ın değerlendirmesine göre yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihte bölgedeki gerçek emsal ve rayiçlere uygun olduğunun tespit edilmesi halinde, talep edilen dönem için endeks uygulanarak kira artışı yapılması gerekiyor.

Buna karşılık yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, daha sözleşmenin imzalandığı tarihte dahi emsal ve rayiçlerin altında kaldığının belirlenmesi halinde farklı bir değerlendirme yapılabilecek.

Bu durumda yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa dahi, kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinden itibaren geçen süre dikkate alınabilecek.

5 Yıl Dolmadan Da Kira Bedeli Yeniden Belirlenebilir

Yargıtay'ın kararında, şartların oluşması halinde yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile kira bedelinin “hak ve nesafet” esasına göre yeniden belirlenebileceği belirtildi.

Dolayısıyla yalnızca yeni bir sözleşme imzalanmış olması, her durumda geçmişte başlayan kira ilişkisinin süresinin tamamen göz ardı edilmesi sonucunu doğurmuyor.

Mahkeme tarafından yeni sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı da araştırılacak.

Kira İlişkisinin Gerçek Başlangıç Tarihi Araştırılacak

Yargıtay kararında kira ilişkisinin başlangıç tarihine de özel olarak dikkat çekildi.

Daire, kiraya verenin kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı yönündeki iddiasının ve bu iddiayı destekleyen delillerin mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerektiğine işaret etti.

Kira ilişkisinin gerçek başlangıç tarihi konusunda bir belirsizlik bulunması halinde, hâkimin davayı aydınlatma ödevi kapsamında bu belirsizliği gidermesi gerektiği vurgulandı.

Yargıtay Alt Mahkeme Kararlarını Bozdu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yaptığı değerlendirmelerin ardından Bölge Adliye Mahkemesi'nin kararını ortadan kaldırdı.

Daire ayrıca ilk derece mahkemesinin kararını da davacı kiraya veren yararına bozdu.

Böylece dosyada, yeni sözleşmenin varlığı nedeniyle doğrudan “5 yıl dolmadı” değerlendirmesi yapılmasının yeterli olmayacağı ortaya konuldu.

Uzun Süreli Kiracılar İçin Dikkat Çeken İçtihat

Kararı değerlendiren Avukat Mustafa Bilgehan Çalık, Yargıtay'ın yaklaşımının özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkileri bakımından önem taşıdığını belirtti.

Çalık, yeni sözleşmenin yalnızca tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başlatılamayacağını ifade etti.

Yargıtay'ın yaklaşımına göre yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin, sözleşmenin imzalandığı tarihteki gerçek piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığı araştırılacak.

Çalık, yeni sözleşmedeki kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlerin gerisinde kalması halinde, sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin dikkate alınabileceğini söyledi.

10-15 Yıllık Kiracılık İlişkilerinde Önemli Olabilir

Mustafa Bilgehan Çalık, şartların oluşması halinde “hak ve nesafete” göre kira tespiti yapılabileceğini belirtti.

Çalık, bu yaklaşımın özellikle 10-15 yıldır aynı kiracının bulunduğu taşınmazlar açısından önem taşıdığını ifade etti.

Buna göre arada yeni bir kira sözleşmesi düzenlenmiş olması gerekçesiyle geçmişteki kira ilişkisinin tamamen göz ardı edilmesinin önüne geçilebilecek.

Yargıtay'ın kararı, yeni kira sözleşmelerinin 5 yıllık süre bakımından nasıl değerlendirileceği konusunda kiracılar ve ev sahipleri açısından dikkat çeken bir içtihat ortaya koydu.