Yargıtay’dan Emsal Karar: Tapular İptal Edilebilecek

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, müteahhitten adi yazılı sözleşmeyle konut satın alan ve daha sonra söz konusu daireye yerleşen tüketiciyi ilgilendiren önemli bir kararı onadı. Kararda, taşınmazın fiilen kullanıldığını bilen veya gerekli özeni göstermesi halinde bunu öğrenebilecek durumda olan kişilerin tapuyu sonradan devralmış olsalar dahi iyi niyetli üçüncü kişi olarak korunamayacağı belirtildi.

Uyuşmazlıkta, tüketicinin bedelini ödeyerek satın aldığı ve 2013 yılında teslim aldığı dairenin tapusunun daha sonra başka bir kişiye devredilmesi üzerine tapu iptali ve tescil talebiyle dava açıldı.

Yargıtay, yerel mahkeme ve istinaf tarafından verilen tapu iptali ve tescil kararını hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı.

Karar Künyesi: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2025/2811, K. 2026/1813, T. 30.04.2026.

Daire 2013’te Teslim Edildi, Ancak Tapu Devredilmedi

Dava dosyasındaki bilgilere göre tüketici, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerden birini satın aldı.

Daire, Kasım 2013'te tüketiciye teslim edildi. Alıcı, Aralık 2013'te doğalgaz aboneliğini açtırdı, ikametgahını da bu adrese taşıdı ve ailesiyle birlikte konutta yaşamaya başladı.

Ancak tüketici, konutun bedelini ödemesine rağmen tapunun kendi adına devredilmesini sağlayamadı. Yüklenici tarafından bir süre oyalandığını belirten alıcı, daha sonra dairenin yükleniciyle ticari ilişkisi bulunan başka bir kişiye devredildiğini öğrendi.

Aynı Gün Üç Daire Devredildi

Davacı tüketici, tapu iptali ve tescil davasında söz konusu devir işleminin kendisinden mal kaçırmak amacıyla gerçekleştirildiğini ileri sürdü.

Dava dilekçesinde, aynı binada bulunan 3 dairenin 28 Ocak 2014 tarihinde aynı gün içerisinde devredildiği ve satış bedellerinin gerçek değerlerinin altında gösterildiği iddia edildi.

Tüketici, bu işlemlerin muvazaalı olduğunu savunarak tapunun iptal edilmesini ve bağımsız bölümün kendi adına tescil edilmesini talep etti.

Yerel Mahkeme Tüketiciyi Haklı Buldu

Şanlıurfa 1. Tüketici Mahkemesi, dosyada bulunan abonelik kayıtlarını ve tanık anlatımlarını değerlendirdi.

Mahkeme, tüketicinin 2013 yılından itibaren söz konusu dairede yaşadığını tespit etti.

Daireyi görmeden satın aldığını ileri süren davalının bu savunması ise mahkeme tarafından hayatın olağan akışına aykırı bulundu. Mahkeme, taşınmazın fiilen kullanıldığının anlaşılabileceği gerekçesiyle tapunun iptaline ve tüketici adına tesciline karar verdi.

İstinaf Mahkemesi De Kararı Destekledi

Dosyanın istinaf incelemesini yapan Gaziantep BAM 1. Hukuk Dairesi de yerel mahkemenin kararını hukuka uygun buldu.

İstinaf kararında, doğalgaz aboneliğinin Eylül 2013'te başladığına dikkat çekildi.

Ayrıca davalının karakoldaki ifadesinde, konutta başka bir kişinin yaşadığını bildiğini belirttiği değerlendirildi. Bu durumun da tapuyu devralan kişinin taşınmazdaki fiili durumu bilmediği yönündeki savunmasıyla çeliştiği belirtildi.

Yargıtay’dan İyi Niyet Değerlendirmesi

Dosyanın temyiz incelemesini yapan Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, istinaf kararını hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı.

Yüksek Mahkeme'nin kararı, tapu siciline güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişilerin iyi niyetinin her durumda korunmadığını bir kez daha ortaya koydu.

Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi kapsamında tapu siciline iyi niyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişilerin edinimleri korunuyor. Ancak bu korumanın bazı sınırları bulunuyor.

Tapuyu devralan kişinin taşınmazdaki hukuki sorunları veya taşınmazın fiili kullanım durumunu bildiği ya da gerekli özeni göstermesi halinde bunları öğrenebilecek durumda olduğu ortaya konulursa, iyi niyet iddiası geçerli olmayabiliyor.

Karar Her Adi Yazılı Sözleşmeyi Geçerli Hale Getirmiyor

Yargıtay kararının önemli noktalarından biri de adi yazılı sözleşmeler konusunda ortaya çıkabilecek yanlış anlaşılmalar oldu.

Karar, her adi yazılı konut satış sözleşmesinin otomatik olarak geçerli olduğu anlamına gelmiyor.

Uyuşmazlık, doğrudan yalnızca bir “adi yazılı satış” işlemi üzerinden değil; yükleniciye düşen bağımsız bölüm üzerindeki şahsi hakkın temlik edilmesi ve konutun tüketiciye fiilen teslim edilmiş olması çerçevesinde değerlendirildi.

Dolayısıyla benzer uyuşmazlıklarda sözleşmenin içeriği, taşınmazın teslim edilip edilmediği, ödeme kayıtları, fiili kullanım durumu ve tapuyu devralan kişinin taşınmazdaki durumu bilip bilmediği gibi unsurlar önem taşıyor.

Ev Alacaklar İçin 7 Önemli Uyarı

Konut satın alırken benzer mağduriyetlerin yaşanmaması için dikkat edilmesi gereken noktalar şöyle:

Tapu kaydını ve üzerindeki şerhleri mutlaka inceleyin.
Satın alınacak daireyi yerinde görün ve içerisinde başka bir kişinin yaşayıp yaşamadığını kontrol edin.
Dairede bir kişinin yaşaması halinde, hangi hukuki hakka dayanarak taşınmazı kullandığını araştırın.
Müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin incelenmesini sağlayın.
Ödeme kayıtlarını ve satış bedellerini mümkün olduğunca resmi belgelerle kayıt altına alın.
Resmi işlem gerçekleştirilmeden önce kaparo veya peşinat ödemelerinde dikkatli olun.
Tapu siciline güven ilkesinin, taşınmazın fiili durumunun gerekli şekilde araştırılmadığı durumlarda her zaman koruma sağlamayabileceğini göz önünde bulundurun.

Temyiz Başvurusu Süresi De Gündeme Geldi

Dosyada davalılardan birinin temyiz başvurusu da süre yönünden değerlendirildi.

Kararın vekiline 30 Haziran 2025 tarihinde tebliğ edilmesinin ardından HMK'da öngörülen 2 haftalık yasal başvuru süresinin geçirildiği tespit edildi. Bu nedenle söz konusu davalının temyiz başvurusu süre yönünden reddedildi.

Yargıtay'ın kararıyla birlikte, taşınmazın fiili kullanım durumunun ve tapuyu devralan kişinin bu durumdan haberdar olup olmadığının, tapu uyuşmazlıklarında önemli unsurlar arasında yer aldığı ortaya konulmuş oldu.