Fahiş aidat artışları nedeniyle uzun süredir tartışma konusu olan site yönetimlerine ilişkin önemli düzenlemeler yürürlüğe girdi. “Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” kapsamında yapılan değişikliklerle birlikte aidat belirleme süreçleri yeniden şekillendirildi.
Yeni düzenleme ile birlikte özellikle yönetimlerin sınırsız bütçe hazırlama ve keyfi avans toplama uygulamalarına sınır getirilmesi hedefleniyor. Hukukçular ve sektör temsilcileri, değişikliklerin hem kat maliklerini hem de kiracıları koruyacağını belirtiyor.
Aidat Artışlarına Yeni Sınır Geldi
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, yapılan düzenlemenin site yönetimlerinde uzun yıllardır yaşanan tartışmaların önüne geçmeyi amaçladığını söyledi.
Kiraz, eski sistemde yöneticilerin işletme bütçesini herhangi bir üst sınır olmadan hazırlayabildiğini ve bunun da kiracıları yüksek aidat yüküyle karşı karşıya bıraktığını ifade etti.
Yeni düzenlemeye göre yöneticilerin hazırlayacağı geçici işletme bütçesi yalnızca 3 ay geçerli olacak. Aidat artışları ise yeniden değerleme oranını aşamayacak. Üç ay içinde yapılacak olağan veya olağanüstü genel kurul toplantısıyla yeni aidat tutarları kat malikleri tarafından belirlenecek.
Sınırsız Avans Yetkisi Kaldırıldı
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel de eski uygulamada yöneticilerin kat maliklerinden karar almadan yüksek tutarlı avanslar toplayabildiğini hatırlattı.
Yüksel, yeni düzenleme ile birlikte yöneticilerin tekrar tekrar avans toplama yetkisinin kaldırıldığını belirtti. Buna göre işletme projesi kat malikleri tarafından onaylandıktan sonra keyfi avans uygulamaları sona erecek.
Yeni sistemde yöneticiler yalnızca geçici işletme projesi hazırlayabilecek ve bu proje en fazla üç ay geçerli olacak. Aidatlar yeniden değerleme oranı kadar artırılabilecek ancak genel kurulda alınan kararlarda üst sınır uygulanmayacak.
Yönetim Planlarında Çoğunluk Şartı Değişti
Düzenleme kapsamında toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gerekli çoğunluk oranı da düşürüldü. Büyük sitelerde karar alma süreçlerini hızlandırmak amacıyla gerekli çoğunluk oranı 5’te 4’ten 3’te 2’ye indirildi. Bireysel apartmanlarda ise mevcut uygulama korunarak oran 5’te 4 olarak bırakıldı.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Genel Başkanı Suat Sandalcı, düzenlemeyi site yönetimlerinde kurumsallaşma açısından önemli bir adım olarak değerlendirdi.
Sandalcı, yeni sistemle birlikte mali gerekçesi olmayan aidat artışlarının önüne geçileceğini ve yönetim süreçlerinin daha şeffaf hale geleceğini söyledi. Ayrıca ilerleyen dönemde lisanslı ve denetlenen profesyonel site yönetim şirketlerinin daha fazla öne çıkacağını ifade etti.
Uyuşmazlıkların Azaltılması Amaçlanıyor
Gayrimenkul hukukçusu Avukat Çiğdem Kezer ise son yıllarda aidat ve site yönetimi kaynaklı anlaşmazlıkların ciddi şekilde arttığını belirtti.
Kezer, yeni düzenlemenin fahiş aidat artışlarını sınırlandırmayı, malik iradesini güçlendirmeyi ve yönetim planı değişikliklerini daha kontrollü hale getirmeyi amaçladığını ifade etti.
Ancak uzmanlara göre yeni dönemde aidat itirazları, yönetim kurulu yetki tartışmaları ve olağanüstü genel kurul taleplerine ilişkin bazı yeni dava süreçlerinin de gündeme gelmesi bekleniyor.