Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesini süresinden önce feshederek işyerini boşaltan kiracıyla mülk sahibi arasındaki uyuşmazlığı karara bağladı. Sözleşmede 6 aylık fesih ihbar süresi bulunmasına rağmen taşınmazın herhangi bir bildirim yapılmadan tahliye edilmesini değerlendiren Yargıtay, makul süre tazminatının hesaplanmasında sözleşmedeki sürenin dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
5 Yıllık Kira Sözleşmesi İmzalandı
Dava, bir lojistik deponun kira süresi dolmadan tahliye edilmesi üzerine açıldı. Taraflar, 2 Temmuz 2011 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 5 yıllık kira sözleşmesi imzaladı.
Sözleşmede, kiracının kira ilişkisini sona erdirmek istemesi halinde en az 6 ay önceden bildirimde bulunması şartı yer aldı. Altı aydan daha kısa süre önce bildirim yapılması durumunda ise tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin de ödenmesi öngörüldü.
Mülk sahibinin iddiasına göre kiracı, herhangi bir bildirimde bulunmadan Ocak 2016'da işyerini boşalttı. Erken ve habersiz tahliye nedeniyle zarara uğradığını savunan mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açtı.
Mülk Sahibi 805 Bin Dolar Talep Etti
Mülk sahibi, başlangıçta 5 bin doların, tahliyenin gerçekleştiği 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsilini istedi. Yargılama sırasında ise talebini 805 bin dolara çıkardı.
Davalı kiracı, tahliye tarihinin tarafların karşılıklı anlaşmasıyla belirlendiğini savundu. Mülk sahibinin kötü niyetli olduğunu ileri süren kiracı, davanın reddini talep etti.
İlk Derece Mahkemesi Bir Aylık Kira Bedeline Hükmetti
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için gereken makul sürenin bir ay olduğuna karar verdi.
İşyerinin son aylık kira bedelini 140 bin 630 dolar olarak belirleyen mahkeme, davayı kısmen kabul etti. Bu doğrultuda kiracının mülk sahibine 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine hükmedildi.
Tarafların karara itiraz etmesi üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesine taşındı. İstinaf mahkemesi, sözleşmenin 10. maddesini ve bilirkişi raporunu dikkate alarak bir aylık tazminat kararını uygun buldu. Tarafların başvuruları esastan reddedildi.
Dosyanın temyiz edilmesi üzerine uyuşmazlık Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin önüne geldi.
Yargıtay 6 Aylık İhbar Süresini Esas Aldı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının sözleşmeyi süresinden önce feshetmesinin haklı bir nedene dayandığının kanıtlanamadığını belirtti. Yüksek Mahkeme, taşınmazın sözleşmede öngörülen bildirim sürelerine uyulmadan tahliye edildiğini tespit etti.
Kararda, tarafların sözleşmede 6 aylık fesih ihbar süresi belirlemiş olması üzerinde duruldu. Yargıtay, makul süre tazminatının hesaplanmasında bu sürenin esas alınması gerektiğine hükmetti.
Yargıtay, mülk sahibinin zararının, tahliye edilen taşınmazın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden oluştuğunu ifade etti.
Ancak taraflar arasında 6 aylık ihbar süresi kararlaştırıldığı için tazminat hesabının bu süre dikkate alınarak yapılması gerektiği belirtildi.
Bölge Adliye Mahkemesinin Kararı Bozuldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemesinin kararını ortadan kaldırdı. Sulh Hukuk Mahkemesinin hükmü ise oy birliğiyle bozuldu.
Böylece dosyada, kiracının bir aylık kira bedeli yerine sözleşmede belirlenen 6 aylık ihbar süresi üzerinden makul süre tazminatı ödemesi gerektiğine karar verilmiş oldu.
Karar Her Erken Tahliyede 6 Aylık Tazminat Anlamına Gelmiyor
Yargıtay'ın kararı, dava konusu işyeri kira sözleşmesinde yer alan özel hükümlere dayanıyor. Bu nedenle karar, bütün erken tahliye durumlarında otomatik olarak 6 aylık kira bedeli tutarında tazminat uygulanacağı anlamına gelmiyor.
Somut uyuşmazlıkta, tarafların sözleşmede kararlaştırdığı 6 aylık fesih ihbar süresi ve tahliye koşulları tazminat hesabında belirleyici oldu.