Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira bedelinin emsal ve rayiçlerin altında kaldığı durumlarda kira tespit davasına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Daire, sözleşmenin yenilenmiş olmasının tek başına 5 yıl dolmadan kira bedelinin değerlendirilmesine engel oluşturmayacağına hükmetti.
Karara konu olayda, İstanbul’daki bir iş yerinin 2021 yılında aylık 22 bin liraya kiraya verilmesi üzerine, bu bedelin emsal kira değerlerinin çok altında kaldığı gerekçesiyle kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talep edildi. Yerel mahkeme ve istinafın kararının ardından dosya Yargıtay’a taşındı.
Dava Konusu İş Yerinde Kira 22 Bin Liraydı
İstanbul’daki iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021 yılında ödediği 22 bin TL aylık kiranın emsal değerlerin çok altında kaldığını belirtti.
Rayiç kira bedellerinin yükseldiğini belirten kiraya veren, kira bedelinin 39 bin TL’ye çıkarılması amacıyla kira tespit davası açtı.
Yerel Mahkeme 5 Yıllık Süreye Dikkat Çekti
Davayı inceleyen sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini belirtti.
Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, sözleşmede yer alan hükümlerin uygulanması ve kira artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine hükmetti.
Kiraya verenin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Yargıtay Yerel Mahkeme Kararını Bozdu
Kiraya veren, kiracının taşınmazı 2005 yılından bu yana kullandığını belirterek yerel mahkeme kararının hukuka aykırı olduğunu savundu ve dosyayı temyize taşıdı.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yaptığı incelemenin ardından yerel mahkemenin kararını bozdu.
Kira Bedelinde Emsal Ve Rayiçler Dikkate Alınacak
Yargıtay kararında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtildi.
Bununla birlikte 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin; üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebileceği aktarıldı.
Kararda ayrıca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceğine ilişkin düzenleme de hatırlatıldı.
2018’deki Sözleşmenin Niteliğinin Araştırılması İstendi
Yargıtay, olayda mahkemenin yalnızca 2018 yılında yenilenen sözleşmeyi esas alarak karar vermesini yeterli bulmadı.
Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 2018 tarihli sözleşmenin ise kira bedelini güncellemekten ziyade mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğü aktarıldı.
Bu nedenle mahkemenin, sözleşmenin hangi amaçla düzenlendiğini ve belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığını araştırması gerektiği belirtildi.
Bilirkişi Raporuyla Kira Bedeli Araştırılacak
Yargıtay, 2018 başlangıç tarihli yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırılması gerektiğine hükmetti.
Karara göre, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin rayice uygun olduğu tespit edilirse talep edilen dönem için endeks uygulanarak artış yapılacak.
Kira bedelinin rayice uygun olmadığının belirlenmesi halinde ise şartları bulunuyorsa kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenmesi gerekecek.
Yargıtay, bu incelemelerin yapılmadan karar verilmesini eksik araştırma ve inceleme olarak değerlendirerek yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verdi.