Miras yoluyla edinilen ev, arsa ve tarla gibi taşınmazların ortaklığının satış yoluyla giderilmesi konusunda yeni dönem başladı. 12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan değişiklik, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının satışında ilk ihalenin nasıl yapılacağını değiştirdi.
Düzenlemeye göre, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması halinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse ilk açık artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecek. Bu özel artırma usulü ise bir defaya mahsus uygulanacak.
İlk İhaleye Yalnızca Malik Mirasçılar Katılabilecek
Yeni düzenlemenin en önemli değişikliklerinden biri, ilk açık artırmanın kapsamının sınırlandırılması oldu.
Şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmaya yalnızca taşınmazın malik olan mirasçıları katılabilecek. Mirasçı olmayan üçüncü kişiler, akraba olsalar dahi bu ilk artırmada teklif veremeyecek.
Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor. Düzenleme, bütün miras taşınmazlarını kapsamıyor. Taşınmazın tüm maliklerinin miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekiyor.
İlk Artırmada Yüzde 100 Değer Şartı
Yeni sistemde ilk artırma için uygulanacak teklif şartı da değiştirildi.
İlk artırmada teklifin, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100'ünü karşılaması gerekiyor. Bunun yanında, taşınmazla güvence altına alınan ve satış isteyen alacağından önce gelen alacaklar ile satış ve paylaştırma giderlerinin toplamının daha yüksek olması halinde, bu tutarın da karşılanması gerekiyor.
İkinci artırmada ise genel satış hükümlerindeki yüzde 50'lik muhammen kıymet eşiği uygulanıyor.
İlk İhalede Satış Olmazsa İkinci İhale Yapılacak
İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına rağmen satış gerçekleşmezse süreç sona ermeyecek.
İkinci artırmada taşınmaz genel katılıma açılabilecek. Böylece ilk aşamada taşınmazın mirasçılar arasında kalması için öncelik sağlanırken, satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci aşamada daha geniş bir alıcı kitlesinin ihaleye katılmasının önü açılıyor.
Kimler İlk İhaleye Katılabilecek?
İlk ihaleye kimin katılabileceğinin belirlenmesinde temel ölçüt, kişinin taşınmazın maliki olan mirasçı olması.
Örneğin miras kalan bir taşınmazın tapusunda yalnızca miras yoluyla hak sahibi olmuş eş ve çocuklar bulunuyorsa, ilk artırmada bu malik mirasçılar teklif verebilecek.
Mirasçılık sıfatı bulunmayan diğer akrabalar ise ilk artırmaya katılamayacak.
Taşınmazın Aile İçinde Kalması Amaçlanıyor
Düzenlemenin önemli sonuçlarından biri, miras yoluyla edinilmiş bazı taşınmazların ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ilk aşamada aile dışındaki kişilere satılmasının önüne geçilmesi.
Önceki sistemde ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilen taşınmazlarda açık artırma genel katılıma açık şekilde yürütülebiliyordu. Yeni düzenlemeyle belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırma bakımından mirasçılara öncelik tanındı.
Bu değişiklikle, taşınmazın mümkün olduğunca mirasçılar arasında kalmasını sağlayacak bir satış mekanizması oluşturulması hedefleniyor.
Her Miras Kalan Ev İçin Otomatik Olarak Uygulanmayacak
Yeni düzenleme hakkında en çok dikkat edilmesi gereken noktalardan biri de uygulamanın her miras kalan taşınmaz için otomatik olarak geçerli olmaması.
İlk ihalenin yalnızca mirasçılar arasında yapılabilmesi için;
- Taşınmazdaki tüm maliklerin miras yoluyla hak sahibi olması,
- Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması,
- Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi
gerekiyor.
Dolayısıyla taşınmazın paydaşları arasında mirasçı olmayan üçüncü kişilerin de mülkiyet hakkı bulunuyorsa, bu özel ilk artırma kuralı uygulanamayacak.
Yeni Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?
Söz konusu değişiklik, 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında gerçekleştirildi. Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Böylece belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarının ortaklığın giderilmesi amacıyla satışında ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin yeni sistem uygulanmaya başladı.