Konut kredisi için son dakika gelişmesi.
Türkiye konut piyasası 2025 yılında 1.7 milyon adetlik satışla tarihi bir rekora imza atarken, madalyonun diğer yüzünde banka kredili satışların düşüklüğü dikkat çekiyor. Toplam satışlar içinde kredi kullanım oranının %14 seviyesinde kalması, kamu yönetimini harekete geçirdi. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek başkanlığında toplanan Finansal İstikrar Komitesi, ilk kez ev alacak vatandaşlar için kredi kısıtlamalarını esnetmeye hazırlanıyor.
Peki, mevcut sistemdeki zorluklar neler ve yeni düzenleme neleri değiştirecek? İşte ev sahibi olmak isteyenlerin bilmesi gereken tüm detaylar...
İkinci El Konut Alımında "1 Milyon TL" Çıkmazı
Mevcut düzenlemeler, özellikle satışların %70'inin gerçekleştiği ikinci el piyasasında alıcıları zorluyor. Şu anki kurallara göre:
- 1 Milyon TL altındaki evlerde %90 kredi imkanı var. Ancak güncel piyasa şartlarında bu fiyata ev bulmak neredeyse imkansız.
- 2-5 Milyon TL arasındaki konutlarda kredi oranı %50-60 seviyelerine düşüyor.
- 5-10 Milyon TL bandında ise alınabilecek maksimum kredi 2.5-3 milyon TL ile sınırlandırılmış durumda.
Bu tablo, vatandaşın ev alabilmesi için evin değerinin en az yarısı kadar nakit birikime sahip olmasını zorunlu kılıyor.
İstanbul ve Türkiye Genelinde Konut Fiyatları Ne Durumda?
TCMB verilerine göre konut fiyatlarındaki yükseliş, kredi limitleriyle arasındaki makası iyice açtı:
- İstanbul: 100 metrekarelik bir evin ortalama fiyatı 7.4 Milyon TL’yi aştı.
- Türkiye Geneli: Ortalama konut fiyatı 4.5 Milyon TL sınırını geçti.
Bu fiyatlarla ikinci el ev almak isteyen bir vatandaş, bankadan onay alsa dahi en fazla 3 milyon TL kredi çekebiliyor. Aradaki 1.5 ila 4.5 milyon TL'lik fark, dar ve orta gelirli vatandaşın ev hayalini ertelenmesine neden oluyor.
Yeni Düzenleme Neleri Değiştirecek?
Finansal İstikrar Komitesi'nin gündemindeki en önemli madde, risk ağırlığının düşürülmesi. Eğer beklenen düzenleme hayata geçerse:
Bankaların ilk kez ev alacaklara ayırdığı kredi limitleri artacak.
Kredi tahsis süreçleri daha esnek hale gelecek.
Evin değerine göre uygulanan kredi kullanım oranlarının (LTV) yukarı çekilmesi bekleniyor.
Mevcut Faizlerle Taksit Tutarları El Yakıyor
Bugünkü şartlarda, 4.5 milyon TL'lik bir ev için %90 kredi (4 milyon 50 bin TL) kullanıldığında, kamu bankalarındaki %2.49 faiz oranı ile ortaya çıkan tablo şu şekilde:
Vade: 120 Ay
Aylık Taksit: 106.406 TL
Toplam Geri Ödeme: Yaklaşık 12.7 Milyon TL
Sektör temsilcileri, sadece kredi oranlarının artırılmasının yetmeyeceğini; ilk evini alacaklar için düşük faizli özel bir kampanya yapılmasının şart olduğunu vurguluyor.
Yatırımcı İçin Kredi Muslukları Kapalı Kalmaya Devam Edecek mi?
BDDK'nın iki yıl önce başlattığı "ikinci ev" kısıtlaması hala sürüyor. Halihazırda evi olan bir kişi, yeni bir ev almak istediğinde değerin sadece %22.5’i kadar kredi kullanabiliyor. Komite toplantısında yapılan "ilk ev" vurgusu, yatırım amaçlı alımlarda kısıtlamaların bir süre daha devam edebileceğinin sinyallerini veriyor.